中国市场显现触底迹象

摘要 　　中信证券财富管理与中信里昂研究观点一致。根据中信里昂研究在2026年1月26日发布的题为《Signsofbottoming in China》的报告，丰树物流信托公布的业绩符合市场一致预期，2026财年前九个月每单位派息（DPU）为5.443分，同比下降10.7%。运营指标走强，新加坡、韩国和日本物业出租率提升。中国地区仍是亮点，其负租金调降率从3.0%进一步收窄至2.2%，显示中国市场可能已触底。分析指出中国复苏力度将较为温和。 　　每单位派息略超预期但符合市场一致预期 　　丰树物流信托公布2026财年第三季每单位派息1.816分，环比微升0.1%，但同比下降9.3%，主要由于出售12项中国资产造成收益缺口，但新加坡、日本和越南的更高的贡献形成抵消。JooKoonLogisticsHub的重建项目完工也提升了新加坡物业的收益贡献。2026财年前九个月每单位派息5.443分，同比下降10.7%，与市场预期一致。 　　中国业务显现触底迹象 　　投资组合出租率环比提升0.3个百分点至96.4%，主要受新加坡(+1.3个百分点)、韩国(+1.2个百分点)和日本(+0.6个百分点)出租率上升推动，香港出租率下降(-1.1个百分点)形成轻微拖累。整体租金调升率环比改善0.5个百分点至1.1%。中国负租金调降率持续收窄显示触底迹象，从2026财年第二季的-3.0%改善至第三季的-2.2%。若剔除中国市场的疲软，整体租金回调达到温和的1.7%，其中马来西亚为2.9%、越南为4.0%、印度为5.0%。 　　通过资产处置降杠杆后再寻求收购 　　杠杆率环比改善40个基点至40.7%，融资成本持平于2.6%。管理层继续聚焦资产处置，以降低杠杆率并减少中国敞口，2026财年目标处置1.5亿新加坡元资产，部分可能注入由发起人支持的人民币基金。年初至今，丰树物流信托已完成在新加坡、马来西亚、韩国和澳洲处置价值9,920万新加坡元的资产。这是2024/25财年公布的10亿新加坡元处置计划的一部分，目前已宣布处置4.76亿新加坡元资产，完成目标近半。收购方面，印度、韩国和越南是重点市场。 　　催化因素 　　催化因素包括利率暂停或降息导致再融资成本下降、更佳的每单位派息增长前景以及资产负债表担忧缓解。其他催化因素包括可能以高于账面价值出售资产，这将为REIT提供偿债资金、降低杠杆并缓解资产负债表担忧。中国前景改善也应缓解对其中国资产组合的担忧。